DANE O NIERUCHOMOŚCI
1. Stan prawny nieruchomości
Stan prawny nieruchomości badano w oparciu o Księgę wieczystą Kw nr 1664 . Na podstawie wpisów do Księgi wieczystej ustalono:
1.Nieruchomość położona jest w Chełmży przy ulicy Wodnej 1 i stanowi działkę gruntu nr 125 o powierzchni 0.09.85 ha, użytkowaną jako zabudowana nieruchomość miejska z podwórzem.
2.Zgodnie z działem II Kw właścicielem nieruchomości jest Wytwórnia Druków Akcydensowych ,,LIDER” sp. z o. o. z siedzibą w Chełmż
2. Dane z ewidencji gruntów
1. Województwo kujawsko – pomorskie,
*Powiat toruński,
* Jednostka ewidencyjna – Chełmża (041501-1)
*Obręb ewidencyjny – 04 (Nr 0004),
*Nr jedn. rejestrowej - G. 26,
*Arkusz mapy -1,
*Nr działki – 125 o powierzchni 0,0985 ha.
3. Dane planistyczne
Dla wycenianego obszaru Gmina Miasta Chełmża nie sporządziła planu zagospodarowania przestrzennego. W koncepcji planu jest ,,Mieszkalnictwo wielorodzinne z usługami”.
W planie poprzednio obowiązującym (do końca 2003 roku) – A 24 PP – Teren Zakładu Przetwórstwa Tworzyw Sztucznych Koliber – do adaptacji i rozbudowy.
4. Lokalizacja
Nieruchomość położona jest w centrum miasta, przy ulicy Wodnej. Ulica Wodna jest utwardzona asfaltem z jednym chodnikiem dla pieszych i oświetleniem. Jest jednokierunkowa, prostopadła do ulicy Gen. Sikorskiego, głównej ulicy miasta i biegnie w dół, w kierunku jeziora Chełmżyńskiego. Odległości od ulicy Sikorskiego i jeziora wynosi około 150 m. W sąsiedztwie znajduje się siedziba Urzędu Gminy i Straży Pożarnej, zabudowania mieszkalne, oraz obiekty przemysłowe, należące również do Firmy ,,Lider”.
Dojazd do nieruchomości odbywa się drogami utwardzonymi, jednokierunkowymi – od ulicy Gen. Sikorskiego, wyjazd ulicą Sądową i Kopernika do Rynku.
Lokalizacja nieruchomości jest bardzo dobra, gdyż leży w centrum miasta. Dojazd określono jako średni, ponieważ ulice dojazdowe i wyjazdowe są jednokierunkowe, wąskie i strome. Wjazd
i manewrowanie dużych samochodów jest bardzo utrudnione.
5. Opis działki gruntu
Działka gruntu o powierzchni 985 m2 posiada kształt regularny, zbliżony do prostokąta i dłuższym bokiem przylega do ulicy Wodnej. Z wszystkich stron teren jest ogrodzony ścianami budynków, od zachodu nieruchomość jest częściowo ogrodzona, gdyż obecnie wykorzystywana jest łącznie z sąsiednią nieruchomością, położoną przy ulicy Sądowej.
Teren pomiędzy budynkami został utwardzony betonem i płytkami typu ,,Trelinka”. Budynki leżą w zwartej zabudowie i posiadają kształt litery ,,U”, pomiędzy budynkami znajduje się wąski pas gruntu. Obecnie wjazd na nieruchomość odbywa się od ulicy Sądowej przez działkę 128/2. Możliwy jest wjazd i wejście bezpośrednio z ulicy Wodnej. Działka uzbrojona jest w wodociąg, kanalizację, instalację teletechniczną i energię elektryczną. Na działce znajduje się kilka połączonych ze sobą budynków tworzących jeden kompleks. Budynki są 1, 2 i 3- kondygnacyjne.
6. Opis budynków
6.1. Budynek główny, biurowo – produkcyjny
Budynek składa się z trzech połączonych budynków tj. budynku administracyjnego, budynku magazynowo – produkcyjnego i produkcyjnego. Dwa pierwsze budynki położone od ulicy Wodnej są 3 – kondygnacyjne, zbudowane metodą tradycyjną, dachy budynków są połączone, posiadają konstrukcję drewnianą, pokrycie papą.
*
Budynek administracyjny posiada stropy i schody drewniane, jest częściowo podpiwniczony.
*
Budynek magazynowo - produkcyjny posiada stropy i schody betonowe.
*
Budynek produkcyjny jest dwukondygnacyjny i leży od strony podwórza.
Obecnie wszystkie części budynku są ze sobą połączone. Tworzą jedną bryłę, która składa się z pomieszczeń biurowych, magazynowych i produkcyjnych, w tym:
Piwnica - w piwnicy znajdują się dwa pomieszczenia, w których zlokalizowano kotłownię. Podłogi z płytek terakotowych, ściany malowane, częściowo pokryte płytkami ceramicznymi, okna z PCV. W kotłowni znajduje się piec c.o. RAPIDO (olejowy), zbiornik oleju, pompa GRUNDFOS i naczynie przeponowe.
Wyprowadzenie spalin – do komina z wkładką z rury kwasoodpornej.
Parter
*
Hala produkcyjna o wymiarach (11,05 x 20,60) – (2,38 x 2,31) dźwig towarowy = 227,63 – 5,50 = 222,13 m2,
*
Magazyn o pow. (4,62 x 9,34) = 43,15 m2.
W pomieszczeniach posadzka betonowa, częściowo płytki lastrykowe, ogrzewanie c.o. - instalacja z rur miedzianych, grzejniki konwektorowe, instalacja elektryczna nawierzchniowa, instalacja wodno - kanalizacyjna, instalacja p. poż. Wrota zewnętrzne stalowe, ocieplone, drzwi wewnętrzne, stalowe, przesuwane. Okna z PCV.
*
Pomieszczenie produkcyjne o wym. (6,16 x 4,28) = 26,36 m2,
*
2 pomieszczenia pomocnicze o wym. (1,50 x 4,52) + (4,66 x 4,40) = 6,78 + 20,50 = 27,28 m2.
W pomieszczeniach podłogi z desek, ściany malowane z lamperią olejną. Drzwi stalowe, przesuwne. Instalacja elektryczna i c.o.
*
Szatnia – o wym. (2,38 x 2,31) = 5,50 m2. Stan j.w.
Łączna powierzchnia parteru – (część budynku administracyjnego i produkcyjnego) - wynosi 324,42 m2,
Budynek produkcyjny dwukondygnacyjny - pomieszczenia na parterze:
- warsztat mechaniczny o wym. (3,01 x 11,60) = 34,92 m2.
- pomieszczenia w trakcie remontu o wym. (3,01 x 16,80) + 15 m2 = 65,57 m2.
Drzwi zewnętrzne stalowe, okna z PCV, posadzki z płytek terakotowych.
Powierzchnia parteru w budynku 2- kondygnacyjnym – 100,49 m2.
Drzwi zewnętrzne stalowe, okna z PCV, posadzki z płytek terakotowych.
Łączna powierzchnia parteru wynosi 424,91 m2.
I piętro
*
3 oddzielne pomieszczenia biurowe na I piętrze o wym.
- (1,40 x 1,22) + (3,50 x 4,37) = 1,71 + 15,30 = 17,01 m2,
- (4,38 x 4,47) + (1,60 x 1,95) = 19,58 + 3,12 = 22,70 m2,
- (4,73 x 2,61) = 12,35 m2,
*
3 pomieszczenia biurowe dzielone przejściami komunikacyjnymi, bez drzwi o wymiarach:
- (4,67 x 4,46) + (2,09 x 4,46) + (5,0 x 2,70) = 20,83 + 9,32 + 13,50 = 43,65 m2,
*
łazienka w kompleksie biurowym o pow. (0,92 x 1,21) + (1,0 x 1,28) + (0,68 x 2,03) + (2,67 x 2,03) = 1,11 + 1,28 + 1,38 + 5,42 = 9,19 m2.
W pomieszczeniach biurowych podłogi z płytek ceramicznych, nowych, tynki szlachetne, okna z PCV, drzwi drewniane, grzejniki konwektorowe. W łazience na podłodze i na ścianach do wys. 1,50 m płytki ceramiczne, nowe. Drzwi drewniane kasetonowe.
Powierzchnia pomieszczeń biurowych wynosi 104,90 m2.
*
Hala magazynowa (I piętro) o wym. (11,28 x 17,70) – (2,26 x 2,52) dźwig towarowy + (2,88 x 3,05) 199,66 + 8,78 – 5,70 = 202,74 m2,
Drzwi stalowe, okna z PCV, podłoga z płytek terakotowych.
Powierzchnia parteru budynku administracyjnego i produkcyjno – magazynowego - 307,64 m2.
*
Część socjalna znajduje się na I piętrze w budynku produkcyjnym 2- kondygnacyjnym, położonym od strony podwórza. Wejście odbywa się poprzez łącznik z budynku produkcyjno -
magazynowego. W łączniku ściana zewnętrzna zawilgocona z odpadającym tynkiem spowodowana prawdopodobnie nieszczelną rurą wodociągową.
W skład części socjalnej wchodzą następujące pomieszczenia:
- szatnia – (8,70 x 3,42) = 29,75 m2,
- pomieszczenie socjalne – (3,42 x 4,58) = 15,66 m2
Okna z PCV, na podłodze płytki terakotowe z licznymi ubytkami i wypełnieniem cementem.
- umywalnia – (2,72 x 3,42) = 9,30 m2 - na 2 w ścianach do wys. 1,76 płytki ceramiczne, pozostałe ściany malowane z lamperią olejną, podłogi z terakoty.
- wc (3 kabiny) – (3,3 x 3,42) = 11,29 m2 - 2 kabiny czynne, do wysokości 1,76 m na ścianach płytki ceramiczne, na podłodze terakota.
Powierzchnia pomieszczeń socjalnych wynosi 66,00 m2.
Łączna powierzchnia I piętra wynosi 373,64 m2.
II piętro
*
Magazyn i hala produkcyjna na II piętrze o pow. (5,64 x 20,09) = 113,31 m2,
*
Magazyn – (5,54 x 17,90) - (2,26 x 2,52) dźwig towarowy = 99,17 – 5,70 = 93,47 m2,
*
Pomieszczenia na II piętrze (nad biurami), w trakcie remontu o wymiarach:
(4,39 x 6,16) = 27,04 m2
(4,71 x 4,39) = 20,68 m2
(2,70 x 2,06) = 5,56 m2
(2,06 x 1,93) = 3,98 m2
(4,45 x 4,66) = 20,74 m2
(2,59 x 4,70) = 12,17 m2
(2,12 x 4,34) = 9,20 m2
Łączna powierzchnia pomieszczeń wynosi 99,37 m2.
Strop drewniany, podłogi drewniane, sufity podbite płytami regipsowymi, stolarka okienna z PCV, brak drzwi wewnętrznych. W jednym z pomieszczeń na podłodze położono płytę pilśniową twardą a na wszystkich ścianach nowe tynki.
Łączna powierzchnia II piętra wynosi 306,15 m2.
Budynek magazynowy z przybudówką
Budynek jest dobudowany do budynku administracyjnego. Położony jest w ciągu budynków od strony ulicy Wodnej. Jest w większości 1 – kondygnacyjny, zbudowany metodą tradycyjną, posiada dach konstrukcji drewnianej, pokryty papą. W jego skład wchodzą pomieszczenia magazynowe i gospodarcze, nieużytkowane i nieogrzewane z wejściem z zewnątrz budynku lub z klatki schodowej budynku administracyjnego wymiarach:
I część: (6,57 x 7,10) = 46,65 m2,
(5,65 x 9,00) = 50,85 m2,
(5,65 x 2,68) = 15,14 m2 .
W pomieszczeniach posadzki betonowe, na ścianach tynk, okna z PCV.
II część: :
( 2,89 x 5,20) = 15,03 m2,
(15,55 x 5,20) = 80,86 m2,
( 5,65 x 2,68) = 15,14 m2 (pod tarasem).
W pomieszczeniach, na podłodze terakota, zniszczona w 85%, okna z PCV, instalacja elektryczna nawierzchniowa.
Do pomieszczenia pod tarasem nie ma dostępu, gdyż wejście zostało zamurowane.
Wymiary ustalono na podstawie pomieszczeń sąsiednich.
III część:
Do budynku głównego dobudowano przybudówkę o wym. (5,40 x 6,57) = 35,48 m2. Budynek 1- kondygnacyjny, murowany metodą tradycyjną, kryty papą. Jest bardzo zniszczony, nieogrzewany, strop zarwany.
Na II piętrze, od strony ulicy Wodnej znajduje się zbudowana z cegły MAX, nadbudowana nad magazynami część budynku. Jest niewykończona. Posiada ściany zewnętrzne i dach kryty papą. Nie posiada okien, tynków zewnętrznych, wewnętrznych, ścianek działowych instalacji itp. Wejście do budynku znajdowało się na I piętrze budynku administracyjnego, ale zostało zamurowane. Ponieważ w czasie wizji lokalnej nie było dojścia do budynku, jego powierzchnię ustalono na podstawie 2 magazynów na parterze, na których został nadbudowany i wynosi: 95,89 m2.
Ponieważ nadbudowana powierzchnia w obecnej chwili nie może spełniać żadnej funkcji, do powierzchni użytkowej (do wyceny) zaliczono 50% powierzchni całkowitej tj. 47,95 m2.
Łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 307,10 m2.
Powierzchni użytkowa całej nieruchomości wynosi 1411,80 m2.
Opis stanu istniejącego
Budynki w większości posiadają dobry stan techniczny. Słaby stan techniczny jest w pomieszczeniach magazynowych nieużytkowanych i nieogrzewanych, znajdujących się w poziomie parteru oraz w pomieszczeniach biurowych na II piętrze (w trakcie remontu).
Prawie wszystkie okna w budynku zostały wykonane są z PCV, sprawne są instalacje wewnętrzne, instalacja c.o. jest nowa, z rur miedzianych. Nieruchomość posiada dźwig towarowy, czynny, pomiędzy parterem i II piętrem.
Pomieszczenia magazynowe i produkcyjne są przestronne, przystosowane do funkcji jaką spełniają. Wymagają jednak przeprowadzenia remontu, w tym części socjalnej – szatni i łazienek. Część biurowa posiada dosyć wysoki standard. Wykończenia wymaga część nadbudowana nad magazynami.
Powierzchnia pomieszczeń o słabym stanie technicznym wynosi 506,95 m2 (w tym powierzchnia nadbudowana - 47,95 m2), powierzchnia pomieszczeń o dobrym stanie technicznym wynosi 904,84 m2, w tym powierzchnia biur o bardzo dobrym stanie technicznym wynosi 104,90 m2. Ogólny stan techniczny budynków określono jako dobry.
Pomimo, że ogólny stan techniczny budynków określono jako dobry, cała nieruchomość nie jest atrakcyjna z następujących powodów:
*
położona jest przy wąskiej drodze, jednokierunkowej,
*
nie posiada żadnego parkingu,
*
ponieważ położona jest w centrum miasta, można w niej prowadzić wyłącznie produkcję lub usługi mało uciążliwe,
*
brak możliwości rozwoju (rozbudowy lub wykonania parkingów), gdyż w sąsiedztwie, ze wszystkich stron znajduje się znajduje się trwała zabudowa. Problemy te mógłby rozwiązać jednoczesny zakup nieruchomości sąsiedniej, położonej przy ulicy Sądowej i stanowiącej obecnie własność Firmy ,,Lider” oraz fizyczna likwidacji niektórych, położonych tam budynków.
